۱

در تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی چه نکاتی را باید رعایت کرد؟

تاریخ انتشار
دوشنبه ۲۴ دی ۱۳۹۷ ساعت ۱۵:۱۶
در تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی چه نکاتی را باید رعایت کرد؟
به گزارش معاونت فرهنگی قوه قضاییه، اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد؛ مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
20 نکته در تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی:
1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد و الا اجاره باطل است. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین مؤجر و مستأجر توافق شود. و اگر در قرارداد مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
2- لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود مستأجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از موارد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4- مؤجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری صورت دهد که با استفاده مستأجر از آن، در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به مؤجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد، حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است برعهده مالک می باشد مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و... .
6- اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و مؤجر نتواند مانع او از این امر شود حق فسخ برای مؤجر به وجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
7- مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از مؤجر رسید دریافت کند.
8- اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند مؤجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این "مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود" ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
9- عقد اجاره به محض انقضاء مدت اجاره پایان می یابد و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی شبیه به آن است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
10- عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی شود. اما اگر مؤجر تنها تا زمان حیات خود، مالک منافع مورد اجاره باشد، با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.
11- اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود مگر آنکه مؤجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12- اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از مؤجر ندارد.
13- اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد مؤجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
14- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
15- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء مؤجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه مؤجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان مؤجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او را ارائه دهد.
16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست مؤجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود: درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه، و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، می باشد.
 17- رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
18- اگر مؤجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و... از مستأجر دریافت کرده باشد؛ تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر می باشد.
19- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجراییه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت مؤجر اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجراییه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
20- اگر مؤجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و... باشد، نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند. بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف دویست میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.
کد مطلب : ۴۳۹۴
ارسال نظر
نام شما

آدرس ايميل شما
نظر شما

پرسش و پاسخ
رسیدگی به دادخواست اعاده دادرسی چگونه انجام می شود؟
اعاده دادرسی، یکی از شیوه های فوق العاده اعتراض به رأی است که در کنار طرقی چون فرجام‎خواهی قرار دارد و بدین معناست که نتیجه ...
مراحل رسیدگی به موضوع نزاع در مراجع قضایی چگونه است؟
هنگام بروز هر ضرب و جرحی معمولاً پرونده های این چنینی پس از تنظیم گزارش نيروی انتظامي به دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ...
پیامدهای حقوقی اقامتگاه کدام است؟
اقامتگاه به مکان معینی گفته می‌شود که فعالیت‌ها و امور شخص، اعم از سکونت و اداره امور وی در آن مکان متمرکز شده و به نوعی ...